Die Kaufabsichtserklärung

Die Kaufabsichtserklärung

Der Verkauf oder der Kauf einer Immobilie sind für die Beteiligten ein bedeutender Schritt. Es müssen dazu viele Details rund um das Geschäft mit der Immobilie geplant und vorbereitet werden. Normalerweise lässt sich die Übertragung des Eigentums an der Immobilie daher nicht in wenigen Tagen realisieren. Möchten die Verkäufer und die Käufer bereits vor Abschluss des Kaufvertrages sicherstellen, dass das Immobiliengeschäft auf jeden Fall abgeschlossen wird, dann können sie dies mit einer passenden Kaufabsichtserklärung erreichen.

Warum eine Kaufabsichtserklärung?


In der Kaufabsichtserklärung erklären die beteiligten Parteien, zu einem später folgenden Zeitpunkt den Kaufvertrag beim Notar abschließen zu wollen. Der mögliche Käufer reserviert in dieser Zeit zwischen der Kaufabsichtserklärung und der abschließenden Unterschrift beim Notar das Objekt. Zugleich verpflichtet sich der Makler in dieser Zeit, die Immobilie keinen weiteren Interessenten zu offerieren. Daher wird meistens von einer Reservierungsvereinbarung oder einer Kaufabsichtserklärung gesprochen.

Wie lange jene Reservierung besteht, legen die Parteien gemeinsam fest. Üblich sind hierbei Fristen von einem bis zu sechs Monaten. Generell ist die Kaufabsichtserklärung nicht notariell beglaubigt. Diese ist daher nicht mit dem Vorvertrag zum Haus zu verwechseln, welchen die Parteien bei einem Notar zwingend besiegeln.

Sowohl der Anbieter des Objektes als auch der Käufer können zu jeder Zeit von der Kaufabsichtserklärung zurücktreten. Obgleich die Kaufabsichtserklärung nicht zwingend bindend ist, kann der Rücktritt davon Konsequenzen haben. Wenn zum Beispiel schon ein Notar mit dem Erstellen des Kaufvertrages beauftragt wurde und dann eine Partei abspringt, muss diese wenigstens die Hälfte der anfallenden Kosten für den Notar übernehmen. Außerdem kann es vorkommen, dass die Interessenten mit der Kaufabsichtserklärung eine sogenannte Reservierungsgebühr zahlen müssen. Wenn es dann zum Abschluss des Kaufvertrags kommt, dann wird die Reservierungsgebühr für gewöhnlich mit dem Preis des Objektes oder der Courtage für den Makler verrechnet.

Die Kaufabsichtserklärung ist daher eine schriftliche Vereinbarung zwischen einem möglichen Immobilienkäufer sowie dem Verkäufer einer Wohnung oder eines Hauses. Diese dient in erster Linie dazu, den Willen der beteiligten Vertragsparteien, ein definiertes Immobiliengeschäft abzuschließen, in schriftlicher Form festzuhalten.

Durch die Unterschrift bestätigt der Interessent, dass dieser ein bestimmtes Objekt zu einem bestimmten Preis erwerben möchte. Der Verkäufer erklärt wiederum, dass dieser die Immobilie zum genannten Preis an den Interessenten verkaufen wird. Die Vertragsparteien versichern damit, einen notariellen Kaufvertrag zu einem späteren Zeitpunkt abzuschließen.

Der Zweck der Kaufabsichtserklärung ist es, die Immobilie über einen bestimmten Zeitraum für einen möglichen Käufer zu reservieren. Entsprechend verpflichten sich der Anbieter sowie ein möglicherweise beteiligter Makler dazu, die Immobilie keinen anderen Interessenten anzubieten. Aus diesem Grund wird eine Kaufabsichtserklärung zugleich Reservierungsvereinbarung genannt.

Für welchen Zeitraum jene Reservierung festgehalten werden soll, legen die beteiligten Partien gemeinsam fest. Normalerweise sind Reservierungsfristen im Zeitraum von 1 bis 6 Monaten üblich.


 Wie bindend ist ein Vorvertrag beim Hauskauf? 

Der Vorvertrag ist generell bindend, dass eine Forderung auf Schadensersatz gestellt werden kann, wenn es zur Aufhebung des Vorvertrages kommen. Bei der Kaufabsichtserklärung ist dies nicht der Fall. Der Schadenersatz wird dann fällig, wenn beispielsweise der Käufer vom Hauskauf zurücktritt, obwohl sämtliche im Vorvertrag genannten Bedingungen erfüllt werden. Genau könnten daher sämtliche Baugenehmigungen erteilt worden, die Finanzierung für das Objekt geregelt sein und dennoch möchte der Käufer das Objekt nicht mehr kaufen, da er seine Meinung verändert hat. Damit dies nicht so einfach geschehen kann und die Hürden für einen Rücktritt vom Vorvertrag generell hoch sind, besteht eine Schadenersatzklausel. Der Schadenersatz wird spezifisch festgelegt und ist in der Regel jedoch recht hoch, um die volle Wirkung entfalten zu können.

Bei einem Immobiliengeschäft genauso wenig bindend, wie der nicht beurkundete Vorvertrag, ist die Kaufabsichtserklärung. Viele Immobilienmakler verwenden diese Formulare, um bei Interessenten eine Verbindlichkeit zu schaffen, die allerdings keinerlei rechtliche Konsequenzen hat.

Entweder wird der notariell beurkundete Vorvertrag abgeschlossen, dessen schlimmste Konsequenz eine Zahlung bei Schadensersatz bei Nichtzustandekommen des Immobiliengeschäftes ist oder der Vorvertrag oder jede Vorvereinbarung ist nichtig.

Aus dem notariell beglaubigten Vorvertrag wird der sogenannte Abschluss- bzw. Kontrahierungszwang. So ist der Vorvertrag tatsächlich mehr als eine uneingeschränkte Willensbekundung. Trotzdem kann niemand zum Verkauf oder Kauf gezwungen werden. Tritt allerdings eine Partei von dem Vertrag zurück, obwohl sämtliche Bedingungen erfüllt sind, muss jene vertragsbrüchige Partei einen Schadensersatz leisten.

Es kann ebenfalls passieren, dass die Lage nicht eindeutig ist. Wenn es sich bei jenem Grund, einen Vertrag scheitern zu lassen, um eine von der Gegenpartei nicht erfüllte Bedingung handelt oder der Grund unwesentlich, kann es ebenfalls zum Scheitern des Vertrages führen. In einer derartigen Situation ist es am besten, wenn die Partei sich einen Rechtsanwalt an die Seite holt. Mit dessen Hilfe stehen die Chancen besser, einen Prozess vor Gericht zu vermeiden.

Keinen Schadenersatz muss die Partei zahlen, wenn diese vom Vertrag zurücktritt, da eine oder mehrere Bedingungen aus dem Vorvertrag oder aus der Kaufabsichtserklärung nicht erfüllt sind. Zudem wird der Vorvertrag aufgelöst, wenn die Grundlage zum Geschäft fehlt.

Im Vergleich zu einem Vorvertrag ist die Kaufabsichtserklärung nicht gesetzmäßig bindend, da sie generell auf dem gegenseitigen Vertrauen fundiert. Ändert der Interessent seine Meinung, muss dieser, anders als bei dem notariell beglaubigten Vorvertrag, keinerlei Schadensersatz leisten. So muss der Verkäufer diesen nicht entschädigen, wenn dieser die Wohnung oder das Haus anderweitig verkauft.


 Was bedeutet eine verbindliche Kaufzusage? 


Reservationszahlungen sind beim Kauf eines Objektes üblich und werden als Instrument verwendet, um die Ernsthaftigkeit eines Interessenten zu prüfen. Wer dabei nicht bereit ist, die verlangte Anzahlung zu leisten, hat meist wenig Chance, einen Immobilienkauf tätigen zu können. Als Grundlage für die Anzahlung dient die Kaufzusage oder die Kaufabsichtserklärung. Es ist dabei bedeutend zu wissen, dass eine derartige Zusage rechtlich nicht bindend ist, denn Verträge über Immobiliengeschäfte bedürfen generell der notariellen Beurkundung. Käufer und Verkäufer können daher von der Kaufzusage zurücktreten und die Anzahlung muss in diesem Fall zurückgezahlt werden. Nur spezielle Aufwendungen können gegebenenfalls in Rechnung gestellt werden. Meist wird eine pauschale Entschädigung für jene mit einem Rücktritt verbundenen Aktivitäten vereinbart. Um Gefahren zu vermeiden, sollten die Interessenten genau überprüfen, an wen die Zahlung geleistet werden soll. Ein seriöser Immobilienmakler verwaltet jene Anzahlung bis zur endgültigen Beurkundung des Kaufvertrages. Wenn die Anzahlung an einen privaten Verkäufer direkt fließen soll, ist Vorsicht geboten, denn oftmals sorgt ein derartiger Rücktritt für Unstimmigkeiten und zugleich für Streitigkeiten um eine fällige Rückerstattung.


 Wie verbindlich ist ein Kaufangebot Immobilie?


Vorverträge bedürfen im Vergleich zur Kaufabsichtserklärung stets einer notariellen Beurkundung und verpflichten zu einem Kauf der Immobilie. Der Verkäufer oder der Käufer kann dabei vom Vorvertrag zurücktreten, muss in diesem Fall jedoch Schadensersatz leisten. Bei der Kaufabsichtserklärung gibt es keine rechtlichen Konsequenzen.

So ist das Kaufanbot generell verbindlich. Wird jenes vom Käufer gestellte Angebot vom Verkäufer unterschrieben, dann ist die Kaufvertragssache abgetan. Generell kann der Verkäufer darauf bestehen, dass der Vertrag, wie im Angebot angeführt ist, umgesetzt wird.

Was nicht im Kaufvertrag zu lesen ist, ist nicht wirksam. Mündliche Zusagen seitens des Verkäufers sind zwar ansprechend, bringen aber im Ernstfall nichts. Sämtliche mündlichen Vereinbarungen zwischen Verkäufer und Käufer müssen durch einen Notar im Kaufvertrag schriftlich belassen werden, damit sie rechtswirksam werden.

Generell aber ist das Kaufangebot verbindlich. Wird jenes vom Käufer gestellte Angebot vom Verkäufer quittiert, dann ist die Kaufvertragssache abgeschlossen. Es ist außerdem der Kaufvertrag über den Kauf vorzukehren und abzuschließen.

Kommt eine Partei nach der Unterfertigung des Kaufangebotes darauf, dass etwa nicht zufriedenstellend ist oder der Interessent zum Beispiel keine Finanzierung bekommt oder das Haus aus weiteren Gründen nicht mehr kaufen möchte, dann drohen in aller Regel Schadenersatzansprüche seitens des Verkäufers. Generell kann der Verkäufer darauf bestehen, dass der Vertrag wie im Angebot aufgeführt umgesetzt wird. Ebenfalls kann es sein, dass der tätig gewordene Immobilienmakler oder Anwalt zu bezahlen ist.

Es kann ebenfalls sinnvoll sein, bereits im Angebot ein spezielles Rücktrittsrecht wie eine fehlende Zusage von der Bank zu vereinbaren. Erhält der Interessent überdies die Zusage von der Bank nicht, dann ist der Hauskauf hinfällig.

Weiterhin können im Angebot sowie in der Kaufabsichtserklärung aufschiebende Beschränkungen vereinbart werden.

Möchte dann eine Partei von einem schon unterfertigten Kaufangebot zurücktreten, dann ist die Beratung durch einen auf Konsumentenschutz- und Immobilienrecht spezialisierten Anwalt zu empfehlen. Vor allem das Konsumentenschutzrecht beinhaltet besondere Rechte um Rücktritt beim Immobilienkauf (nach § 30a KSchG), welche eventuell dann geltend gemacht werden können. Durch eine gesicherte Argumentation gegenüber dem weiteren Vertragspartner kann in den allermeisten Fällen eine passende und außergerichtliche und daher preisgünstige Lösung für die Parteien erreicht werden.

Damit der Kaufvertrag zustande kommt, müssen sich der Käufer und der Verkäufer über den Preis für das Objekt einig sein. Weitere Eckpunkte wie zum Beispiel der Zeitpunkt der Übergabe des Hauses oder die Übernahme von Möbeln wie der Einbauküche sind vorher zu klären. Besteht eine Übereinstimmung zwischen den Parteien, beauftragt in aller Regel der Käufer den Notar mit dem Kaufvertrag für das Objekt.

Der beauftragte Notar führt nach der Kaufabsichtserklärung ein Vorgespräch mit dem Käufer und dem Verkäufer und bespricht den Inhalt des Kaufvertrages. Dazu gehören vor allem die Rahmenbedingungen und spezifische Vereinbarungen. Im Anschluss formuliert dieser den Kaufvertrag und schickt einen Entwurf an die Parteien. Sind Verkäufer und Käufer mit dem Inhalt einverstanden, vereinbaren diese den Termin beim Notar zur Beurkundung des Vertrages. Der Notar verliest dann den Kaufvertrag und unterzeichnet diesen gemeinsam mit beiden Parteien.


Haben die Parteien den Vertrag unterzeichnet, lässt der Notar den Anteil des neuen Eigentümers über eine sogenannte Auflassungsvormerkung im Grundbuch festlegen. Der Käufer zahlt dann den Kaufpreis sowie die Grunderwerbsteuer, dass der Notar im folgenden Schritt jene Auflassung im Grundbuch beantragen kann. Der Wechsel des Eigentümers wird dann rechtskräftig ausgeführt.

Wer einen rechtsgültigen Kaufvertrag in Deutschland für ein Haus abschließen möchte, benötigt einen Notar. Dieser amtiert als neutraler Vermittler zwischen Verkäufer und Käufer und hat die Aufgabe, das Objekt einer Partei an die andere zu übertragen. Käufer und Verkäufer bevollmächtigen dann einen Notar, welcher diese im Rahmen des Grundbuchverfahrens vertritt und alle nötigen Erklärungen und Genehmigungen einholt.


 Ist eine mündliche Zusage beim Hausverkauf bindend? 


Was nicht im Immobilienkaufvertrag steht, ist nicht rechtswirksam. Selbst die mündlichen Vereinbarungen zwischen dem Verkäufer und dem Käufer müssen durch einen Notar im Kaufvertrag zum Haus schriftlich festgehalten sein, damit sie rechtswirksam sind.

Nach § 311b BGB bedarf der Vertrag, durch welchen sich die eine Partei verpflichtet, das Eigentum an dem Grundstück zu erwerben oder zu übertragen, der notariellen Beurkundung.

Dies gilt zugleich für die Verpflichtung für den Abschluss eines derartigen Vertrages, eines Vorvertrages sowie der Kaufabsichtserklärung. Nicht formbedürftig sind die Willensbekundungen, welche allerdings auch generell keine rechtliche Bindung haben.

Generell kann gesagt werden, dass sämtliche Vereinbarungen, welche für den Fall des Nichterwerbs oder der Nichtveräußerung bedeutende wirtschaftliche Nachteile vorsehen und daher eine Gewaltherrschaft zum Erwerb oder zur Veräußerung begründen, formbedürftig sind und aus diesem Grund vom Notar beurkundet werden müssen.

Nicht formbedürftig sind hingegen solche Vereinbarungen zum Ersatz der nachgewiesenen Einsätze. Bedeutend zu verstehen ist daher, dass Vorverträge und die Kaufabsichtserklärung und am Schluss der Kaufvertrag über Grundstücke generell nur dann gültig sind, wenn diese notariell beurkundet werden. Schriftlich oder auch mündlich getätigte Zusagen sind gesetzmäßig unverbindlich und der mögliche Kaufinteressent kann trotz der Unterschrift des Vorvertrages eine vereinbarte Zahlung verweigern und schon getätigte Geldüberweisungen wieder einfordern.

Möchte also der Verkäufer das Interesse oder die Absicht des Käufers, das Objekt zu kaufen, absichern, empfehlen Experten die Unterzeichnung des amtlich beurkundeten Vorvertrages bzw. des Reservationsvertrages. Hierin ist eindeutig geregelt, was im Fall eines Rücktritts einer Partei geschieht, einschließlich möglicher Termine und jenen bei einem Ausstieg zu zahlenden Entschädigungen, die allerdings die in guten Treuen durchgeführten Aufwände nicht vornehmlich übersteigen dürfen.


 Kann man von einem Vorvertrag zurücktreten? 


Beim Verkauf einer Wohnung oder eines Hauses werden stets Vorverträge geschlossen. Die Vorverträge bedürfen ebenfalls einer notariellen Beurkundung, denn diese ist bei Immobilienkaufverträgen gemäß BGB § 311b Absatz 1 notwendig. Wenn dabei ein Vorvertrag korrekt geschlossen wurde, dann hat dieser die Funktion, beide Partien des Vertrages zum Abschluss des eigentlichen Vertrages zu verpflichten. Die Kaufabsichtserklärung bleibt davon unberührt.

Im Vorvertrag für den Kauf des Objektes werden alle schon wichtigen Eckpunkte des nachfolgenden Hauptvertrages geregelt. In aller Regel wird im Vorvertrag definiert, wann der Hausverkauf kategorisch abgeschlossen sein muss und dass der Anbieter den Verkauf der Immobilie nicht mit einem anderen Käufer ausführen darf. Hierfür muss der das Kaufversprechen einhalten. Es gibt dabei einen sogenannten Kontrahierungs- bzw. Abschlusszwang.

Wenn es dazu kommt, dass eine der Parteien eine bestimmte wesentliche Voraussetzung aus dem unterzeichneten Vorvertrag nicht erfüllt, dann kann vom Verkauf bzw. vom Kauf zurückgetreten werden.

Dabei ist der Vorvertrag vor allem für die Kaufinteressierten von Vorteil. Der Vertrag gibt dabei die Sicherheit, die Immobilie zum festgelegten Zeitpunkt von den Verkaufenden garantiert beziehen zu können. Wenn dies nicht im Vertrag festgelegt ist, dürfen die Verkäufer jederzeit aus dem mündlichen Vertrag zurücktreten und das Objekt an andere Interessierte verkaufen, unabhängig davon, was in der Kaufabsichtserklärung vereinbart worden ist. 

Für die Verkäufer ist für den Hausverkauf ebenfalls der Vorvertrag interessant. Diese erhalten dadurch eine hohe Sicherheit, dass die Käufer das Objekt auch wirklich kaufen werden. Damit können die Verkäufer die Suche nach Interessenten einstellen und haben zugleich eine gute Planungssicherheit, welche auch finanziell von großer Bedeutung ist. Ohne den Vorvertrag und die Kaufabsichtserklärung können auch die Kaufinteressierten zu jeder Zeit von der Absicht des Kaufes zurücktreten. 

Generell kommt der Vorvertrag immer dann zum Einsatz, wenn der Käufer derzeit noch keine hinreichende Finanzierung für das Objekt besitzt, diese aber auf jeden Fall erwerben möchte. Mithilfe eines Vorvertrags kann dieser sich das Objekt verbindlich und rechtlich reservieren. Es kann jedoch ebenfalls sein, dass dem Kaufvertrag noch andere rechtliche Schwierigkeiten im Weg stehen, wie zum Beispiel eine Belastung des Hauses oder der Wohnung, welche die Verkäufer zuerst beseitigen müssen. 

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