Baufinanzierung
Neu gedacht

Sobald Sie eine Immobilie in Aussicht haben, die Sie kaufen möchten, geht es darum, wie können Sie sich dies leisten? In der Regeln haben die wenigsten Menschen das Geld für den Kauf eines Hauses oder einer Wohnung bei der Bank auf dem Konto liegen.

Daher müssen die meisten Menschen einen Kredit bei einer Bank oder anderem Kreditinstitut aufnehmen. Dabei leihen Sie sich einen gewissen Betrag von der Bank und zahlen diesen über eine bestimmte Laufzeit zurück. Diese Art  wird als Baufinanzierung bezeichnet.

Wenn Sie sich Ihren Traum vom Eigenheim verwirklichen wollen, spricht man auch von einer privaten Baufinanzierung.

In jedem Fall verwenden Sie das Geld zum Kauf einer Immobilie. Dabei ist es egal, ob Sie nach dem Kauf eines Hauses oder eine Wohnung selber darin wohnen möchten oder diese Immobilie vermieten.

Bei einer Baufinanzierung leihen Sie sich also Geld von einer Bank, das Sie über einen festgelegten Zeitraum zurückzahlen müssen. Der Zeitraum beläuft sich normalerweise auf 5, 10 oder fünfzehn Jahre. In der derzeitigen Phase von niedrigen Zinsen können Sie auch versuchen, einen längeren Zeitraum zu vereinbaren, um sich einen niedrigen Zins über viele Jahre zu sichern. Somit sparen Sie langfristig möglicherweise mehrere 10.000 €.

Die häufigste Baufinanzierung - Das Annuitätendarlehen

Die bekannteste Form der Baufinanzierung ist das Annuitätendarlehen, bei dem die monatliche Rate gleich bleibt. Die Rate ergibt sich aus den Zinsen und der Tilgung. Zinsen sind jene Kosten, die die Bank verlangt, dass sie Ihnen das Geld leiht. Das bedeutet, dass Zinsen zu der geliehenen Summe dazu gerechnet werden. Damit der geliehene Betrag weniger wird, müssen Sie bei einer Baufinanzierung einen höheren Betrag zurückzahlen als Zinsen anfallen. Dieser Betrag verringert den geliehenen Betrag und wird Tilgung genannt.

Zusammengefasst heißt dies, dass Sie monatlich eine bestimmte Rate an die Bank zurückzahlen, die aus Zinsen und Tilgung besteht.

Im Laufe der Vertragslaufzeit der Baufinanzierung reduziert sich der Anteil an Zinsen, weil sich die restlichen Schulden reduzieren. Gleichzeitig erhöht sich der Anteil der Tilgung, weil die monatliche Rate gleich bleibt.

Wenn Sie sich für eine bestimmte Immobilie entschieden haben, müssen Sie sich um Ihre Baufinanzierung kümmern. Bei der Planung Ihrer Baufinanzierung gibt es viele Dinge zu beachten.

Stellen Sie sicher, dass Sie zwischen 15 % und 30 % Eigenkapital besitzen. Der Kaufpreis für die Immobilie ist nicht der Gesamtpreis, den Sie zahlen müssen. Es gibt noch die sogenannten Nebenkosten. Diese umfassen den Notar, Grundbucheintrag, die Grunderwerbssteuer, den Umzug oder die Maklerkosten. Je mehr Eigenkapital Sie mitbringen, desto niedriger ist Ihr Risiko und die Summe, die Sie sich leihen müssen.
 

Sie sollten alle erforderlichen Kosten genau berechnen und einen Puffer einkalkulieren. Achten Sie bei den monatlichen Tilgungskosten darauf, dass Sie mögliche Sonderausgaben bezahlen können. Zwar ist eine hohe Tilgungsrate gut, um den Kredit schneller abzubezahlen. Jedoch sollten Sie auf Ihre weiteren monatlichen Kosten achten.
 

Bei der Baufinanzierung von Neubauten oder bei der Modernisierung von Immobilien haben Sie die Möglichkeit, staatliche Förderungen zu nutzen. Die bundeseigene Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) bietet günstige Darlehen an. Ob Sie hiervon profitieren können, sollten Sie vor dem Erwerb Ihrer Immobilie überprüfen.
 

In der derzeitigen Niedrigzinsphase sollten Sie versuchen, bei Ihrer Baufinanzierung eine möglichst lange Laufzeit zu vereinbaren. Sollten die Zinsen in den kommenden Jahren ansteigen, profitieren Sie über viele Jahre von den vereinbarten niedrigen Zinsen.
 

Versuchen Sie, bei Ihrer Baufinanzierung ein Sondertilgungsrecht zu vereinbaren. Das bedeutet, dass Sie zum Beispiel einmal im Jahr eine größere Summe Ihres Kredits zurückzahlen dürfen. Dadurch verringert sich die Gesamtsumme des Kredits, wodurch auch die Zinslast sinkt. Wenn Sie dies vereinbaren und jährlich nutzen, sind Sie schneller mit der Rückzahlung Ihres Kredits fertig.
 

Vergessen Sie nicht, bestimmte Versicherungen abzuschließen. Im Zuge des Hausbaus benötigen Sie unter anderem Versicherungen wie Haftpflicht, Feuer-Rohbau- und Bauleistungsversicherung sowie einen Rechtsschutz bei Streitigkeiten. Auch für den Todesfall oder die Berufsunfähigkeit sollten Sie vorsorgen. Dadurch ist Ihre Familie abgesichert, falls Ihnen etwas passiert. Die Kosten hierfür sollten Sie auf jeden Fall berücksichtigen.
 

Nun sind die Rahmenbedingungen für eine Baufinanzierung geklärt und Sie wollen bestimmt wissen, wann Sie die Baufinanzierung beantragen sollen.

Bevor Sie Ihre Baufinanzierung beantragen, sollten Sie einige Überlegungen anstellen. Zunächst müssen Sie prüfen, wie teuer Ihre zukünftige Immobilie sein darf. Also, was Sie sich tatsächlich leisten können.

Dafür stellen Sie am besten einen detaillierten Haushaltsplan auf und erfassen sämtliche Einnahmen und Ausgaben. Dazu zählen zum Beispiel das monatliche Einkommen und Kindergeld. Auf der Ausgabenseite stehen die Miete, Versicherung, Kosten für Ihr Auto und auch weitere Lebenshaltungskosten wie Lebensmitteleinkäufe, Freizeit, Hobby und Urlaubsreisen. Vergessen Sie auch nicht, einen Puffer zu berücksichtigen für unvorhergesehenes wie eine kaputte Waschmaschine oder Reparaturen am Auto. Rechnen Sie lieber konservativer.

Anschließend können Sie anhand eines Budget-Rechners die maximale Kreditsumme ermitteln, die den Rahmen für Ihre finanziellen Möglichkeiten darstellt. Vergessen Sie auch hier nicht, dass zusätzlich zur Kaufsumme des Eigenheims auch noch Nebenkosten, Notarkosten oder Maklerkosten anfallen werden.

Nachdem Sie jetzt wissen, wie viel Sie für eine Immobilie ausgeben können, begeben Sie sich auf die Immobiliensuche. Haben Sie Ihr Traumobjekt gefunden, muss es meistens schnell gehen, damit Sie auch den Zuschlag für eine Immobilie erhalten.

Jetzt ist der richtige Zeitpunkt, um die Baufinanzierung zu beantragen. Viele Baufinanzberater werben damit Ihnen eine Baufinanzierungszusage ausstellen zu können. Jedoch ist dies lediglich ein Schreiben, in dem eine Bank Ihnen mitteilt, dass die Bank sich vorstellen könnte, Ihnen einen Kredit über eine bestimmte Summe zu genehmigen. Es ist aber keine Zusage. So etwas gibt es gar nicht, weil die Bank Ihnen erst eine Zusage erteilen kann, wenn Sie auch die Immobilie bewertet hat.

Wenn möglich, reservieren Sie sich die Immobilie oder das Grundstück. Anschließend geht es an die wirkliche Beantragung der Baufinanzierung. Dabei helfe ich Ihnen gerne unverbindlich und kostenlos. Füllen Sie hierfür lediglich das Kontaktformular aus und Sie erhalten umgehend einen Rückruf. Im persönlichen Gespräch am Telefon oder per Video-Call wird Ihnen jeder einzelne Schritt genau erklärt. Sie erfahren ebenfalls, welche Unterlagen für die Bank notwendig sind. Damit Sie den Überblick behalten, erhalten Sie eine Checkliste mit allen notwendigen Dokumenten, die Sie einreichen müssen.

Sie sparen sich den mühsamen Vergleich von Konditionen, weil ich den Vergleich der Konditionen bei über 500 Banken für Sie übernehme. Sie fühlen sich sicher bei der Wahl der Baufinanzierung, weil Sie transparent, unabhängig und individuell beraten werden.

Anschließend reiche ich für Sie alle notwendigen Unterlagen bei der Bank ein. Bis die Darlehnszusage von der Bank kommt, sollten Sie bereits einen Notartermin vereinbaren.

Zuletzt steht nur noch die Unterschrift des Kaufvertrags und der Darlehnsverträge zwischen Ihnen und Ihrem neuen Zuhause.

Im Internet finden sich zahlreiche Baufinanzierungsrechner, in die Sie unterschiedliche Werte eintragen können und die Ihnen dann eine Zinsrate ausrechnen. Sie erfassen aber nicht alle individuellen Parameter, weshalb ein persönliches Gespräch sinnvoller ist. Dennoch geben sie Ihnen eine erste Einschätzung über eine mögliche Baufinanzierung.

Sie geben zunächst ein, ob Sie eine Immobilie kaufen, ein Haus bauen oder etwa eine Anschlussfinanzierung benötigen. Je nachdem ergeben sich weitere Fragen, wie zum Beispiel nach der Höhe des Grundstückspreises.

Als Beispiel für eine Baufinanzierung zeige ich Ihnen die Schritte der Berechnung anhand des angesprochenen Hausbaus auf. Neben den Grundstückskosten müssen Sie einen Wert der Immobilie selbst eintragen. Zudem fragt sie der Rechner nach der Höhe Ihres Eigenkapitals, wie lang die Zinsbindung sein soll (5-20 Jahre stehen in den meisten Fällen zur Auswahl) und wie hoch die anfängliche Tilgung sein soll.

Beispielrechnung:

Grundstückskosten:            200.000 €

Immobilienkosten:              300.000 €

Eigenkapital:                           80.000 €

Zinsbindung:                          10 Jahre

Tilgung:                                     4,00 %

In dieser Berechnung haben Sie eine monatliche Belastung von 2.531,73 € bei einem Zinssatz von 2,29 % und einem Darlehnsbetrag von 483.000 €. Nach Ablauf der Zinsbindung von 10 Jahren bleibt noch eine Restschuld von 266.119, 53 € bestehen. Diese können Sie dann durch eine sogenannte Anschlussfinanzierung neu finanzieren. Die Nebenkosten, die in dieser Rechnung zur Baufinanzierung nicht separat aufgelistet wurden, sollten durch das Eigenkapital gedeckt werden können.

Wichtig für die Berechnung der Baufinanzierung ist auch der Standort Ihres neuen Eigenheims. Je nach Bundesland gibt es eine andere Grunderwerbssteuer. Sie liegt in Deutschland zwischen 3,5 - 6,5 % und bemisst sich am Wert des Kaufpreises des Grundstücks, welches zur Immobilie gehört.

Die Laufzeit der Baufinanzierung hängt stark von der Höhe des Kapitals ab, das Sie sich von der Bank leihen bzw. von der Höhe Ihres Tilgungsbetrags. Machen wir ein Beispiel dazu.

Wenn Sie nur eine sehr geringe Summe fremdfinanzieren, zum Beispiel 50.000 € und eine sehr hohe Tilgungsrate vereinbaren in einer entsprechend kurzen Laufzeit können Sie ihren Kredit bereits nach fünf Jahren abbezahlt haben.

Es kann sich aber auch anbieten, eine längere Laufzeit zu vereinbaren, wenn Sie zum Beispiel eine Immobilie kaufen, die Sie vermieten möchten. Denn die Zinsen können Sie von der Steuer absetzen.

Andererseits kann eine lange Laufzeit interessant sein, wenn die Zinsen in den nächsten Jahren doch wieder steigen sollten. Dann haben Sie sich die niedrigeren Zinsen für die lange Laufzeit gesichert. Dies gefällt der Bank wiederum nicht unbedingt, wodurch Sie mit einem etwas höheren Zinssatz rechnen müssen.

Genau hier wird es ein Zahlenspiel, das für die meisten undurchsichtig ist. Genau deshalb sollten Sie Kontakt über das Kontaktformular aufnehmen und erhalten dann die maximale Sicherheit, dass Sie die richtige Laufzeit abschließen.

Der Zinssatz bei einer Baufinanzierung ist nicht festgeschrieben. Er ist vielmehr von vielen wirtschaftlichen Faktoren im Finanzsektor abhängig.

Derzeit gibt es eine Phase von historisch niedrigen Zinsen, weshalb Sie eine möglichst lange Laufzeit Ihrer Baufinanzierung mit der Bank vereinbaren sollten. Dadurch sichern Sie sich einen niedrigen Zinssatz über viele Jahre. Da die Bank trotzdem verdienen möchte, sind die Zinsen für lange Laufzeiten etwas höher als für kurze. Dennoch lohnt sich der etwas höhere Zinssatz bei den meisten Baufinanzierungen. Wenn Sie die maximale Sicherheit haben möchten, müssen Sie lediglich das Kontaktformular unten ausfüllen.

Im Umkehrschluss ergibt es Sinn, bei sehr hohen Zinsen eine möglichst kurze Laufzeit zu vereinbaren, da es gut sein kann, dass nach fünf Jahren die Zinsen erheblich sinken. Durch eine Anschlussfinanzierung über eine lange Laufzeit bei dann niedrigen Zinsen können Sie mehrere 10.000 € sparen.

Vieles hängt vom Angebot der Banken in Bezug auf die Baufinanzierung ab. Wenn Sie nun gerne eine Laufzeit von über 20 Jahren in Anspruch nehmen möchten, bietet das nicht jede Bank an, wodurch sich Ihre Auswahl reduziert. Auch hier können Sie sich sicher sein, die richtige Entscheidung zu treffen, weil Sie alle Details mit einem wirklichen Experten offen und ehrlich besprechen. Senden Sie mir jetzt eine kostenlose Anfrage und Sie erhalten umgehend einen Anruf von mir.